Не просто вчимо на ріелтора. Даємо готове робоче місце.

Що насправді робить рієлтор, а не тільки показує квартири

Хороший рієлтор підбирає варіанти під ваш бюджет і критерії, домовляється про перегляди, торгується за ціну і — найважливіше — перевіряє документи ще до завдатку: чи всі власники відомі, чи немає арештів і боргів, чи законна перепланування. Це та частина роботи, яку покупець сам зазвичай не бачить, поки не стикнеться з проблемою вже після угоди.

Коли можна обійтися без посередника

Якщо квартиру продає людина, яку ви добре знаєте особисто, історія власності проста (один власник, без спадщини і без неповнолітніх), а у вас є час і бажання самостійно розібратися з документами — цілком можна вести угоду напряму через нотаріуса.

Коли рієлтор реально економить гроші

Спадщина, кілька співвласників, довіреність замість особистої присутності, іпотечна квартира — саме такі угоди частіше приховують борги, арешти чи спірні права. Комісія рієлтора (як правило, 5% від вартості купівлі в Дніпрі) виглядає суттєвою сумою, але вона на порядок менша за вартість судового спору чи втраченого завдатку, якщо угода зірветься через непомічену проблему.

Прийняти рішення «сам чи з рієлтором» простіше, коли є на кого спертися. Якщо хочете розібрати саме вашу ситуацію — напишіть у Telegram, підкажемо чесно, потрібен рієлтор у вашому випадку чи ні.

Чому оцінку варто робити ще до завдатку, а не після

Оцінка квартири перед покупкою — це не про папірець для банку, а про реальний захист грошей. Більшість покупців орієнтуються на ціну сусідніх оголошень, але оголошена ціна і реальна ринкова вартість квартири — це різні речі. Практикуючий оцінювач дивиться на об'єкт інакше: не «подобається/не подобається», а конкретні виміряні параметри, які впливають на вартість і на те, наскільки легко буде перепродати цю квартиру в майбутньому.

Чек-лист: на що дивиться оцінювач

• Стан несучих конструкцій і перекриттів — тріщини, сліди вологи, провисання стелі
• Законність перепланування — звірка фактичного плану з техпаспортом БТІ
• Стан інженерних мереж — проводка, стояки, лічильники, рік останньої заміни труб
• Реальна ринкова ціна за м² по конкретному будинку і району, а не по місту в середньому
• Поверх, сторона світу, шумоізоляція від сусідів і вулиці
• Стан під'їзду, двору, ліфта — це прямо впливає на ліквідність при перепродажі

Різниця між «оцінкою на око» і професійною оцінкою

Ріелтор чи сам покупець можуть приблизно прикинути вартість за аналогією з сусідніми оголошеннями. Професійна оцінка — це документ із обґрунтуванням ціни, який можна використати і для торгу з продавцем, і як аргумент для банку при іпотеці, і як страховку від переплати на активному ринку.

Засновник «Ріелтор.Старт» — практикуючий оцінювач нерухомості. Замовити оцінку конкретної квартири можна на ocenka-online.com.ua, а розібратися, як оцінка вбудована в роботу професійного ріелтора — на курсі «Стати ріелтором».

Мінімальний пакет, без якого нотаріус не оформить угоду

Паспорт та ІПН усіх власників, оригінал правовстановлюючого документа (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину чи рішення суду), технічний паспорт БТІ, довідка про склад зареєстрованих осіб (не старіша 10 днів на момент угоди) і довідки про відсутність заборгованостей по комунальних послугах.

Коли з'являються додаткові документи

Якщо квартиру купували в шлюбі — знадобиться письмова згода другого з подружжя (або особиста присутність на угоді). Якщо серед власників є неповнолітні — дозвіл органів опіки. Кожен такий випадок додає 1–3 тижні на збір документів, якщо не почати заздалегідь.

Що входить у готовий платний пакет

Складаємо персональний чек-лист саме під ваш випадок (тип власності, наявність неповнолітніх, шлюбний статус), готуємо шаблони запитів у ЖЕК і БТІ, які економлять візити й черги, і супроводжуємо збір довідок до моменту, коли можна виходити на угоду.

П'ять ознак фейкового оголошення

Ціна помітно нижча за середню по району; власник наполягає на передоплаті ще до особистого перегляду; фото квартири зустрічаються в кількох різних оголошеннях; вам тиснуть словами «квартиру вже дивиться ще хтось, вирішуйте зараз»; власник «за кордоном» і пропонує все вирішити переказом на карту.

Як перевірити власника перед переказом застави

Попросіть показати документ, що підтверджує право власності (техпаспорт або витяг з реєстру), звірте ім'я з паспортом людини, з якою спілкуєтесь. Особистий перегляд квартири обов'язковий — жодна поважна причина не виправдовує оренду «наосліп» по фото.

Що обов'язково прописати в договорі

Точну суму орендної плати і застави, дату й умови повернення застави, хто оплачує комунальні послуги, стан майна на момент заселення (краще з фотофіксацією) і термін попередження про виселення з обох сторін.

Потрібен готовий шаблон договору й чек-лист перевірки власника — напишіть у Telegram, підготуємо за $10.

Головні ризики орендодавця

Заборгованість по комунальних послугах, яку виявляють вже після виїзду орендаря; псування майна без компенсації; суборенда третім особам без вашого дозволу; орендар, що зникає посеред терміну договору без попередження.

Що варто перевірити перед заселенням

Паспортні дані орендаря, платоспроможність (можна попросити довідку з місця роботи чи просто адекватну розмову про дохід), відгуки попередніх орендодавців, якщо є така можливість. Головне правило — ніколи не заселяти без підписаного договору, навіть «на пару тижнів, поки оформлюємо документи».

Що входить у готовий пакет

Шаблон договору оренди під українське законодавство з усіма важливими пунктами (застава, комунальні, відповідальність за майно, умови розірвання), чек-лист перевірки орендаря і акт приймання-передачі майна з описом стану квартири на момент заселення.

Три стадії, на яких CRM вирішує різні задачі

Соло-ріелтор на перших угодах — вистачає нотаток у телефоні й таблиці Excel. Клієнтів мало, кожного пам'ятаєш особисто.

Стабільний потік — 5–10 угод на місяць. Тут з'являються перші пропущені дзвінки й забуті нагадування. CRM на цьому етапі — не розкіш, а страховка від втрачених клієнтів.

Команда чи агентство — без CRM директор не бачить, хто чим займається, а нові агенти губляться серед чужих напрацювань.

Що мінімально повинна вміти CRM для ріелтора

База клієнтів з ролями (покупець/продавець/орендар), нотатки по кожному, нагадування про дзвінок, статуси угод у вигляді воронки. Все інше — бонус, а не обов'язкова умова.

Чесна порада

Не купуйте дорогу CRM «на виріст» у перший місяць роботи. Почніть із простого — навіть особистого Telegram-бота з міні-CRM клієнтів вистачає, поки угод небагато. Переходьте на повноцінну систему, коли з'явиться команда або регулярний потік клієнтів, який складно тримати в голові.

Подивитись, як влаштований такий бот →

Проблема, яку не бачать, поки не зіткнуться

Клієнт пише в Viber, потім в Instagram, потім телефонує — і за тиждень уже незрозуміло, кому яку квартиру показували і на чому зупинились. Жоден із цих каналів не тримає структуру, лише переписку.

Що змінює особистий бот

Каталог доступний 24/7 без участі агента. Клієнт бачить збережені об'єкти, тисне «Купити/Орендувати» і одразу отримує підбір — без переходу на сторонні сайти. Агент бачить усіх своїх клієнтів в одному місці з нотатками й статусами, а не розкидано по трьох месенджерах.

Це вже реально працює, не теорія

Такі боти вже щодня використовують агенти агентства «Ексклюзив у нерухомості» — не пілотний проєкт, а робочий інструмент.

Скільки це коштує

Від $250 за шаблон із самостійним налаштуванням до $1500 за повністю незалежне рішення на власному сервері.

Порівняти тарифи →

Звідки взялася репутація

В Україні немає державної ліцензії ріелтора — увійти в професію може будь-хто, без іспиту й без відповідальності перед професійною спільнотою. Через це поруч із сумлінними фахівцями працюють люди, які просто копіюють чужі оголошення й беруть гроші наперед без жодних гарантій. Клієнт стикається з негативним досвідом один раз — і переносить недовіру на всю професію.

Ознаки несумлінного посередника

• Вимагає гроші до підписання будь-якого договору й без чіткого переліку послуг
• Не може або не хоче показати документи на об'єкт до отримання завдатку
• Тисне на терміновість («беріть зараз, завтра піде») замість аргументів по суті
• Не знає базових речей про об'єкт — метраж, рік будинку, комунальні борги

Як виглядає професіонал

Працює за договором з чітко прописаними послугами й комісією. Перевіряє документи на об'єкт ще до показу, а не після завдатку. Може пояснити ціну конкретними аргументами — станом будинку, ринковою динамікою району, а не просто «бо так хоче власник». Не боїться питань і не тисне на рішення.

Саме такий підхід — фундамент курсу «Ріелтор.Старт»: реальні договори, перевірка документів і чесна робота з клієнтом з першого дня, а не набір скриптів для тиску на покупця.

Реальні цифри комісії

При купівлі-продажу квартири в Україні комісія ріелтора зазвичай становить 2–5% від вартості об'єкта. При оренді — від 50% до 100% місячної орендної плати. Якщо в угоді бере участь два агентства (одне з боку продавця, інше з боку покупця), комісія найчастіше ділиться між ними порівну.

Чому «заробляє мільйони» — це міф для новачка

Ці відсотки виглядають вражаюче, поки не порахувати реальну кількість угод на місяць. Новий агент рідко закриває більше 1–2 угод у перші місяці роботи — потрібен час на напрацювання бази й довіри клієнтів. Крім того, частина комісії йде агентству, якщо агент працює не самостійно.

Від чого залежить реальний дохід

• Кількість активних угод на місяць — головний множник доходу
• Середній чек угоди — сегмент нерухомості, з яким працює агент
• Наявність власної напрацьованої бази клієнтів і ексклюзивних об'єктів
• Спеціалізація — оренда дає швидший, але менший дохід за угоду; продаж повільніший, але вагоміший

Швидше вийти на стабільний потік угод допомагає не інтуїція, а структурований підхід — саме йому вчить курс «Ріелтор.Старт»: де брати ексклюзиви, як вести перемовини і доводити угоду до завдатку.